家賃更新料

家賃更新料は最近とても問題になっており、最高裁判所でも争われています。更新とは、入居している部屋に引き続き居住する際に考えることです。更新には自動更新と、お金を払って更新する方法があります。

自動更新とは読んで字の如く、更新の期日が来ても特別な契約書を交わすことなく、そのまま頬って置けば契約が更新されると言うものです。また、お金を払って更新する方法では、入居時の契約書とは別に更新専用の契約書が作成され、家賃の1ヶ月分程度に消費税をつけて貸主側に支払うと言うものです。

更新の際に契約当時と比べて、明らかに借主が不利になる条項が記載されていたら、貸主側に条文を削除してもらうようにしましょう。削除してもらえない場合には、もう少し条件を悪くしてもらうか、最小限にしてもらいましょう。

更新料

更新料を払わなければ、引き続き部屋に入居することは出来ません。仮に支払わない場合、強制退去させられる可能性もあります。更新料は一般的に、家賃1ヶ月分に消費税が付きます。預かり金ではなく、貸主側の利益金ですので消費税が付きます。このお金は、更新日の1ヶ月前くらいまでに貸主側指定の口座に振り込みます。

振込みが完了すると、不動産屋に出向き、または書類を郵送してもらい、一通り契約内容を確認したら署名・捺印をして送り返しましょう。更新料は、退去しても返還してもらえませんが、更新事務手数料は返還してもらえる場合があります。

更新期限家賃

２年の更新を前に引越しをすることにしました。しかしながら、退去の知らせが遅れてしまい、３月をまたぐことになってしまいました。（退去１ヶ月前連絡）そのため、更新料が発生するようです。

管理会社が２月中に退去していただければ更新料は支払わなくても良いとのことでしたので、２月中に引越しをずらしたところ、２月中に退去しても最初の退去日分の日割り家賃は発生します。また、毎月定額で発生しているガス代、水道代も発生します。と言われました。

３月はその部屋でまったく生活しないのに、日割り分家賃だけならともかく、光熱費まで請求されるのは納得がいきません。どうにか退去にかかる費用を安くできないでしょうか。

更新期限を過ぎても新たに再更新の契約をしていなければ支払い義務はないと考えます。日割り家賃については仕方がないと考えますが、ガズ、水道も日割りにしてもらったほうがいいと考えます。

入居者の会

今年２月分の家賃とともに更新料及び入居者の会という名目で４１５００円引き落とされました。３月中もしくは４月には退去したいのですが、これらのお金は返還してもらえないのでしょうか。特に入居者の会という名目の金銭は使途も不明で、支払自体納得がいっていません。
基本的な考えとしては契約する際に支払うものとして承諾している場合は支払わなければいけない可能性が高いです。しかし高額な場合はこれを支払う必要がない場合もあります。

大家が部屋に無断で入っている

入居早々から外出中誰かが部屋に入っている形跡やたばこのにおいがありました。トイレに嫌がらせされたり、食べ物を食べられていたりしましたが、警察に「私の勘違いと思われるかもしれないし、鍵の向きが違っているのも、玄関やベランダがあいていても閉め忘れたのかもしれない。」と思うようにしていました。

去年から警察に何度も相談し、今回更新になるので、鍵の交換とトイレの水漏れ（「入居時不動産屋の担当者に家賃が安いから無理を言わないように」と言われ自分でタンクを開けて水漏れを少なくしていました。）の件を伝え部屋まで確認に来たのに、更新料を払ったとたん連絡が来なくなりなおす気配もありません。

鍵は契約時、鍵は変えていただいているか確認したら、「新しい鍵に替えてあります。」と不動産担当者に渡された鍵も、先週警察に不審者で再度届けているので鍵の件を伝えたら、実は鍵は交換していなかったと先週言われました。

不動産屋は、大家に交換したと言われたらこちらはそうだと思って渡しているといわれました。家賃もしっかり払っており、遅延したことはありません。２年目に入るので、火災保険と更新料は今回の場合返却いただけると思っています。ストレスで病院へも行ったので、裁判の場合完敗することはないと思っています。１年以上前から友人にも相談し、近所の方は大家（独身老人）が入っているかもと最近教えていただきました。

私は引っ越しでも費用はかかり次にこのようなことが起こらないとも限らないので自分のできることはしていますが、勇気を出して引っ越してみようと思っています。退去１か月前に連絡しなくてはなりませんが、今回の場合のように不動産屋も大家も何もしないで、大家が私の留守中部屋に入っているような場合、現行犯逮捕できなくても裁判になったら私は勝つことができますでしょうか？家賃はしっかり清算されるのでしょうか。教えていただけますか？

過去にこのようなケースで大家さんが逮捕されたことはあります。それは防犯カメラを設置したら写りこんでいたというものです。留守中部屋に入ったという証拠が必要になると考えられます。家賃については口座に振り込みがあるものはしっかり記録として保管しておいたほうがいいですね。

定休日に該当するため立会はありませんでした。

写真でも撮っておけばよかったのですが、テレビを置く台や机を置いていた部分とそうでない部分を比較すると色褪せが目立つことは確かです。自然損耗という扱いで大丈夫でしょうか？
勿論大丈夫と考えます。

煙草は吸わないので火の不始末で畳に燃えたような跡や畳に穴をあけてしまったといったことはありません。襖も同様です。もしかしたら変える必要もないのではないかとも思ってしまいますが。汚い使い方はしておりません。
いずれも支払い義務がないと考えます。

引っ越しの時は、雑巾掛けや掃除もして出ています。不動産屋の立会という話があったのですが、不動産屋の定休日火、水に該当するため立会はありませんでした。カギは引っ越しの日に不動産屋に寄って、ポストに入れて返却。更新料については、２月に退去の連絡をしたので、退去する日の１ヶ月前に連絡ということから、３月１日と３月２日でオーバーするとのことです。

しかし、契約書をよくみると契約内容が更新料１ヶ月分払っているので、もしかしたら契約期間は３月３日までなのではないかと思うのですが、不動産屋に確認していないので、実際のところ２日分の家賃は発生するものなのか不明瞭な点もございます。
これは２日分の日割り家賃が発生する可能性もありますが、念の為不動産屋に連絡して確認したほうがいいですよ。
入居時にその月の分は日割りだったかどうかは、ちょっと忘れてしまいました。更新料についても１ヶ月分私が払っています。不動産屋については、以前勤めていた会社の上司の紹介ということもあり、１ヶ月の家賃は２万円値引いてもらっていました。

不動産屋も、知り合いの紹介でもあるのでできれば円満に解決をしたいと私が連絡した時に言っていました。そのような事情もあり、あまり強いことが言えないのも事実です。できれば全額返ってくることを望みますが、次にどのような対策をとればよろしいでしょうか？
上記をしっかりと主張したほうがいいです、順番としては超過するものについては支払い義務がないと主張していくのがいいです。

先方のスタンスにもよります

家賃について乙は、次回の更新時（法定更新の場合を含む）に、更新料とし貸室新賃料の０．５ヶ月分（消費税別途）を賃貸人へ支払うものとする。更新事務手数料として賃室新賃料の０．５ヶ月分（消費税別途）を指定する不動産屋へ支払う。という内容なのですが、金額は妥当なのでしょうか？そもそも金額の支払いは必要なのでしょうか？
はい、０．５ヶ月分程度ですと高額ではないので仕方がないと考えますが、貸主側と交渉することによって免除されるような場合もあります。そして次のステップとしては交渉しても良い結果を得られなかった場合は返金して下さいという内容を貸主側に送ることになります。大家に出した場合は貸主なので当然の手続きになり、不動産屋に出した場合は先方のスタンスにもよりますので更新できるかどうかどのような回答が来るかは未知数です。

６ヶ月分以上は控除できないと考えます

入居時に締結した契約書内で更新料が家賃の５倍となる５００，０００円になっているのですが、これはほぼ家賃プラス共益費の６ケ月分とかなり高いのですが、これの返還は契約書に捺印しているのでもう無理でしょうか？せめて最大の３．５ケ月分までにできますでしょうか？まだ引っ越しには時間があるのでこれから検討していきたいと思っています。
個人で住居として借りるのでしたら最大でも家賃の６ヶ月分以上は控除できないと考えます。貸主側もそのことを知っているけど請求してきていると考えますよ。先ずは控除の限度額について貸主側に話をしてみてはいかがでしょうか。

家賃更新料について