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家賃給料
これから入りたいと思う部屋の家賃がいくらかかるかこれは真っ先に考えることです。
一般的な判断基準としては毎月の給料の３分の１までは家賃にあてることができると不動産屋さんや大家さんは考えています。
これは全国の不動産屋さんでも同じような計算式を使用します。 不動産屋にこれから物件を紹介して欲しいと言うと申込書に必要事項記載します。この中に申込者の個人情報を記載していきます。
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審査事項
入居するにあたり必ず審査を行いますが、まず初めに仕事をしているかいないか社会人か学生かを重要視します。社会人であればそれなりに収入がなければいけないですし、学生であれば保証人がしっかりしていなければいけません。下記の３つが最重要項目になります。
- 勤務先
- 勤続年数
- 年収（税込み）
不動産屋さんが一番見ているのは勤務先と年収です。
この年収を見て、どの物件を案内するか頭の中で考えて行き、候補を２〜３件に絞ります。不動産屋さんは月収の３分の１（３割）を超える物件は紹介したがりませんので、壁に貼ってある物件は駄目ですと言われることがあります。
仮に不動産屋さんがＯＫを出しても大家さんの入居審査でＮＯと言われることもあります。提示された物件で実際に内覧したいものがあれば現地まで連れて行ってもらい、周辺の環境やお部屋の中の状態をチェックしましょう
アパート経営をされている大家さん達は過去に家賃滞納や未払い金の徴収等で入居者と何回も揉めて裁判等もしていますので、どうしても慎重になってしまうものです。
しかし、大家さんも入居審査は不動産屋に任せていることが多く、全て大家さんが決定しているわけではない場合もあります。
よって書類選考で落とされるようなことはあまりないのでそんなに心配しなくても大丈夫ですよ。物件ごとに決まりがあり、喫煙をしてはいけないとか、子供がいる場合は不可とか、ご自分の状況に合う、合わない物件を選択して事前に質問して全てクリアーしておきましょう。
若しくは事前にインターネットで物件を検索して候補を２、３件用意しておくと時間の節約になるかもしれません。
入居審査を突破しょう
入居審査を突破するのは、書面での判断になりますので、どういう内容を記載するかで殆ど決まります。
あなたの容姿や喋り方はあまり関係ありません。
不動産屋さんも入居が厳しいかなと思う方でも強引に契約を成立させようとすることもあります。これは単純なことで仲介手数料が欲しいからです。
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手続きと流れ
不動産屋の仕事的には、流れ作業になり
１、 チラシでお客さんに説明する
２、 現地に行く
３、 契約を結ぶ
以上が一般的な流れになります。
仕事の流れ的にはとても単純です。
しかし仲介の報酬として家賃の１ヶ月分の手数料をもらえますが、あまり高額ではないの 数をこなさないと割が合わないので次から次へと契約していかなければいけないのです。
これらのことを考えて入居審査をどう突破するかを考えましょう
審査基準としては主に１〜３が重要とされています。
- 年収
- 職業
- 連帯保証人
１の年収については給料の３分の１くらいと考えましょう
２の職業については職種、役職、勤務年数で審査されます。株式会社、有限会社、ＮＰＯ法人や組織であり会社の住所地があり、固定電話があればよいとされており、経営状況等は関係ないとされています。
会社勤めではなくアルバイトの方でも普通に入居審査が通りますのでそんなに心配することはありません。
３の連帯保証人については一人又は二人つける場合があります。
そして厳しい不動産屋になると親族でないものを二人つけて下さいと言われる場合もあります。
連帯保証人がいない方は、保証会社がついているいわゆる保証人不要の物件を紹介してもらいましょう。家賃１ヶ月分程度の料金でお願いできます。しかし最近はこの保証会社自体が入居期間中に倒産するようなことが最近起きていますので、契約をする前に不動産屋に確認しておきましょう。
入居審査は誰がするの？
入居審査は窓口となっている不動産屋がおこないます。
審査というと消費者金融でお金を借りる時のように信用保証会社を利用するわけではなくブラックリストの方でも大丈夫です。金融関係の事故があってもマンションを借りる時の審査とは異なりますので、安心して下さい。
しかし、過去に他のどこかの賃貸マンションで家賃を何度も滞納し踏み倒したような場合は、賃貸関係のブラックリストに名前が載っているような場合もありますので、そのような場合はマンスリーマンション（１週間単位で借りる）を借りるといいかもしれません。
入居審査を突破したら
無事審査に通った場合は、初期費用の準備をしましょう。物件によって加算方法は異なります。
敷金礼金０の場合は１円も払う必要がないですが、実費で火災保険料が１万円〜２万円程度かかります。
これはマンションが火災や建物で水害があった場合に保険から支払われるもので、小火（ぼや）がおこり保険で賄っていることが多いです。大変便利なので必ず加入しましょう。
保険金は掛け捨てと入居年数で割り 退去の際に返還される場合があるのでしっかり確認しておきましょう。
契約がどうなっているかわからない場合は、念の為、保険会社に直接電話しわからないことを相談して不安を解消しましょう。
敷金がかかる場合は、家賃の１ヶ月〜３ヶ月分程度を支払います。
敷金は預け金なので、消費税がかからず退去するまでに家賃滞納や故意又は過失がなく補修する必要がない場合は満額返還され、傷や汚れがある場合は、国土交通省ガイドラインに準じて精算してもらい返還金がある場合は返してもらいましょう。
真面目に払っていた
職場っでもらう給料の３分の１以内で毎月家賃をしっかり払っておりましたが大家(兼管理人)から精算の書類が届きました。
(1)クロス張り替え工事（70平方メートル、単価1,600円）
(2)芯襖(骨に至る破損)（2本、単価3,400円）
(3)芯襖(観音開き取手逆付補正、引き違い補修)（2本、単価3400円）
部屋は通常の使い方をしており、クロスには明らかな汚損等はありません。和室1の芯襖(骨に至る破損)については、子供が悪さをして襖をびりびりはいだので、こちらの過失はあると思います。和室2の芯襖(観音開き取手逆付補正、引き違い補修)は不明です。観音開きの襖を通常の襖にとりかえたのかもしれません。掃除については、退去前に一般的な掃除等は行いました。
インターネットで参考となるサイト、国土交通省のガイドラインを読みましたところ、(1)全額負担の必要なし。建物は平成5年築で、平成17年に私が入居したときもクロス張り替えはなかったことから、残存価値10％
(2)これは過失ありなので、全額負担
(3)グレードアップのため？ 全額負担の必要なし。
(4)通常の掃除は普段からしていたし、退去前に改めて掃除したので、負担なしと考えました。このような考えた方でよろしいか、単価の金額が適正なのか、アドバイスをお願いいたします。
はい、その通りでよいかと考えます。単価的にも問題ありません。
現在、請求書が届いたところです。今後、交渉の進め方ですが、(ア)大家(兼管理人)に電話交渉→通常郵便通知→内容証明郵便通知(イ)通常郵便通知→内容証明郵便通知(ウ)即座に書留通知があるかと思います。退去時立ち会いの時、大家と確認しましたが「これは私が入居したときからあった傷です」と説明したところ、「いや、こちらはこちらの考え方で直しますから！」の印象が悪く、電話でも対応や態度がよくないので、あまり電話をしたくないところです。
給料も安く家賃だけは真面目に払っていたという自信はあります。しかし、スムーズに進めるなら(ア)かな、とも思います。こちらもアドバイスをいただければ、と思います。
一方的な大家さんですので（ウ）の方が良いかもしれませんが、段階を踏んでからというのでしたら(ア)(イ)でも良いかも知れません。
賃貸人引継承諾書を交わしております
賃貸人引継承諾書を交わしております。
昨夜、契約書を探しましたら、昭和６２年に契約して、平成16年にオーナーチェンジし、賃貸人引継承諾書を交わしており、家賃も新オーナーに振込みをし、その後、２年ごとに更新料を支払って、更新しております。新しい大家とは更新契約書は交わしておりますが、中味はありません。
ただ、昭和６２年に最初に交わした契約で、「負担の帰属」の項では、入居者に不利になるように書いてあるように思い、また、「重要事項説明書」では、退去時の交換費用は入居者負担と書いてあります。大丈夫でしょうか？給料から家賃を払うと１０万円くらいしか残りません。
この場合、新しい大家さんと交わした契約書が有効になります。本来であれば詳細を書かなければいけないのですが、ざっくりということなので後々問題になることが多いので気をつけましょう。