家賃滞納と補修費について詳しく解説しております

家賃滞納と補修費

家賃を滞納すると貸主側も感情的になり、補修費をどんと請求されることがあります。
本当はそういう請求をすることは禁止されていますが、よくおこることです。

家賃の滞納分は別途払わないといけないのでしょうか

入居していた部屋は、入居する際壁クロスは全て張り替えられておりません。故意にキズをつけてしまったヶ所は、襖（汚れをふき取ったら擦れてしまいました。）台所の床（絨毯のずれを抑えるため、ガムテープを貼付。

剥がしたところ粘着部分が中々取れなかったらしく、擦ったら傷になってしまった。）喫煙は朝と夜の数本のみです。ここでお伺いしたいのは、床はガムテープの大きさ（７cm×10cmくらい）のキズですが、請求書を見ると13㎡となっています。

借主負担25％となってはいますが、前面修理のための負担が必要かどうか。補修費がかかって敷金を超えても家賃の滞納分は別途払わないといけないのでしょうか。

隣に住んでいる大家さんの息子が夜中年中煩く（耳の悪い母さえも煩くて眠れないほど）父が我慢に我慢の限界の果て、大家さんに言ったところ、態度が急変し、不動産から「お宅が煩くて下の住人が出て行った。」など「お宅が煩い」などと苦情を言ってきたそうです。

父が眠れなく病院で安定剤をもらっている事を言うと「もうアパート経営をやめたいから出て行ってくれ」と言われたそうです。いきなり言われてもお金がない。と拒否をしたところ、どうにもならなくなったらしく、私のところに来ました。（しかし、両親が出たあとアパート経営をやめるどころか、入居者募集の看板があります）やっとやっとで住むところを探し引越しましたが、引渡しの際、「壁紙は全室変えてなかった。部屋のクリーニングもされていなかった。」

父が言うと「それはそれで。」と口を濁し、「床はキズついてるね。」と言っただけで、「前面張り替える」とは一言も言っていません。（しかも、前室者からも同じように敷金を取っているのであるなら、入居時に全てキレイになっているはず）内容が決まったら郵送するから住所を、と聞かれたらしいですが、電話すれば取りにくるから電話をと言ったにも関わらず電話をするどころか、その請求書を私のところに持ってきました。

その場で中を確認をし、説明を求めたところ、「え？」とビックリした顔をし「これはこれで、これはこれで、これはこれ」と請求書を指差ししただけで終わり。「え？全然説明になっていませんが、意味がわかりません。」「今まで、いろいろなアパートをお借りしてきましたが、敷金が返ってこないの初めてですよ」と言いましたら「私は不動産長い間やっていますが、こういうこともありますから大丈夫ですよ。」とへらへら笑いながら言っていました。

「敷金は家賃の滞納分や補修費に充てるものではないのですか？」と聞きましたら「いえ、違いますよ。」とそそくさと帰っていきました。お客に対する対応が全くなっていません。こちらからの質問に対して的確な答えがいつも返ってきません。

曖昧な言葉でいつもその場を誤魔化します。相手に言われるがまま、辛い思いをしています。大変長文になってしまい申し訳ありません。どうぞよろしくお願いいたします。出された請求書の金額を全て支払う義務がないのであるなら、弁護士や司法書士又は弁護士に内容証明の作成をお願いしたいと思っています。
敷金は家賃滞納と補修費にあてらるものです。

話し合いによる減額などの決定権もないようです。

家賃を滞納した場合とそうでない場合の補修費が変わると契約書に書かれています。これはおかしいと不動産屋を通して大家さんに何度も説明してもらいました。「契約書に書いてあっても支払いの義務はありません」と再度言っても同じ回答でした。

仕方なく旧アパートの明け渡しをしてきました。敷金精算についてですが、壁の補修（複数個所）で8000円、クッションフロアの変色一部張替えで3500円、これについては自分の過失なので納得しましたが、契約書の特約にうたってある、ハウスクリーニング38000円、畳の表替え6枚27000円、襖の張替8枚で28000円、これについては、マニュアルにある「契約書に書いてあっても大家さん負担です。」とか、「通常使用の範囲を超えていないので借主に負担義務はありません」という文面をいくつか読み上げました。

その判例（昭和43年1月2 5日）は古いもので、少し前は過剰に大家負担にしていたが、あまりに借主有利になりすぎたため、新しい法律ができて特約にうたえるようになった、ここに書いてあるのに印鑑をおしたのはなぜですかと迫られました。補修費と契約書の文言の問答無用で差し引くというのが全くおなじに聞こえます。
新しい法律ができる前でもあとでも特約はつけることができます。業者の言っていることは少し違いますね。家賃を滞納したら契約内容が変わるということはあまり聞いたことがありません。

また、自分は契約書に基づいた補修査定しかできず、話し合いによる減額などの決定権もないので大家さんに伝えることはできるが、保証はできない、とも言われました。直接話したいと言うと、管理会社を通さないといけないと言われました。
なるべくでしたら直接やり取りしたほうが決着が早い場合があります。
しばらくやりとりしても先に進まないので、サインはせず話を預からせてもらうと伝えて帰ってきました。最後にどういうわけか、妥協ラインはありますか、と聞かれたので、家賃1か月分の５万円と伝えました。これで５万円まで減額されればもう払ってもいいかな、と思っています。

もし交渉には一切応じられないと言われたら、どう言い返せばいいですか。１週間くらいで連絡が来ることになっています。よろしくお願いします。
その際にこれくらいは絶対に返してほしいと言う希望を相手に伝えるといいですよ。